Ένα διαδικαστικό κόλπο των servicers για να επισπεύδουν… φθηνά τους πλειστηριασμούς, δηλαδή χωρίς να επιβαρύνονται από το σύνολο των προβλεπόμενων εξόδων, σταματούν τα δικαστήρια με διαδοχικές αποφάσεις που δικαιώνουν τους οφειλέτες και ακυρώνουν τις αναγκαστικές κατασχέσεις ακινήτων.
Όπως σημειώνουν νομικοί, έχει γίνει πλέον συνήθης πρακτική για τους servicers να περιορίζουν αυθαίρετα το ποσό της απαίτησης για το οποίο επιβάλλουν κατάσχεση, ώστε να μειώνουν αντίστοιχα και τα έξοδα της διαδικασίας, ενώ ταυτόχρονα δηλώνουν επιφύλαξη για τη διεκδίκηση του υπόλοιπου ποσού της απαίτησής τους σε μεταγενέστερο χρόνο.
Για παράδειγμα, ενώ μπορεί να υπάρχει μια οφειλή 200.000 ευρώ, ο servicer περιορίζει το ποσό της απαίτησης για το οποίο επισπεύδει κατάσχεση και πλειστηριασμό για 50.000 ευρώ. Αφού βγάλει στο σφυρί ένα ή περισσότερα ακίνητα με αυτόν τον τρόπο, χωρίς να επιβαρύνεται από όλα τα έξοδα που θα υπήρχαν αν ζητούσε την κατάσχεση για το ποσό των 200.000 ευρώ, ο servicer διατηρεί το δικαίωμα να προχωρήσει και σε άλλες ενέργειες στο μέλλον για να εισπράξει και την υπόλοιπη οφειλή.
Το βασικότερο όφελος για τον servicer από αυτή την πρακτική είναι η μείωση του κόστους της διαδικασίας αναγκαστικής εκτέλεσης. Τα τέλη και τα δικαιώματα (π.χ. δικαστικών επιμελητών, συμβολαιογράφων) που σχετίζονται με την κατάσχεση και τον πλειστηριασμό, καθώς και το τέλος αναγκαστικής εκτέλεσης (άρθρο 32 ν. 4745/2020), υπολογίζονται βάσει του ποσού για το οποίο επισπεύδεται η κατάσχεση.
Έτσι, περιορίζοντας το ποσό για το οποίο επισπεύδεται η κατάσχεση (π.χ., από 200.000 σε 50.000), ο servicer μειώνει άμεσα τη δική του οικονομική επιβάρυνση για τη διεξαγωγή του πλειστηριασμού.
Επιπλέον, ο servicer επιχειρεί με αυτόν τον τρόπο να αποφύγει την ακύρωση της κατάσχεσης λόγω καταχρηστικής άσκησης δικαιώματος με βάση το άρθρο 281 ΑΚ. Εάν η συνολική απαίτηση είναι δυσανάλογα μεγάλη σε σχέση με την αξία του κατασχεμένου ακινήτου ή αν το κατασχεμένο ακίνητο είναι η κύρια κατοικία, ο οφειλέτης μπορεί να επικαλεσθεί την καταχρηστική άσκηση του δικαιώματος εκτέλεσης.
Περιορίζοντας το ποσό για το οποίο επισπεύδεται η εκτέλεση σε ένα πιο λογικό ή μικρότερο ποσό (π.χ., κοντά στην εμπορική αξία του ακινήτου), ο servicer δίνει την εικόνα ότι επιδιώκει την ικανοποίηση ενός «ελάχιστου» μέρους της απαίτησης, καθιστώντας δυσκολότερη την παραδοχή του ισχυρισμού περί καταχρηστικής άσκησης δικαιώματος.
Τα δικαστήρια κόβουν τη φόρα…
Σε αυτή την πρακτική των servicers οι οφειλέτες αμύνονται ενώπιον των δικαστηρίων και υπάρχουν ήδη αρκετές αποφάσεις που τους δικαιώνουν, κρίνοντας ότι η μείωση του ποσού της απαίτησης, όταν γίνεται με αυθαίρετο τρόπο, μπορεί να μετατρέψει την απαίτηση σε ανεκκαθάριστη (αόριστη) και να προκαλέσει την ακύρωση της διαδικασίας κατάσχεσης.
Πρόσφατη απόφαση του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών (5545/2025), εκδοθείσα στις 4 Νοεμβρίου 2025, αφορά σε έφεση κατά πρωτόδικης απόφασης που είχε απορρίψει την ανακοπή ενός οφειλέτη κατά της αναγκαστικής κατάσχεσης ακινήτων του, η οποία επισπεύσθηκε από εταιρεία διαχείρισης απαιτήσεων.
Στην προκειμένη περίπτωση, αρχικά έγινε δεκτή η έκδοση διαταγή πληρωμής βάσει σύμβασης προσωπικού δανείου για αρχικό ποσό οφειλής 31.238,38 ευρώ πλέον τόκων και εξόδων. Ο servicer επέσπευσε διαδικασία αναγκαστικής εκτέλεσης, για την κατάσχεση ψιλής κυριότητας δύο διαμερισμάτων του οφειλέτη.
Ο βασικός λόγος ανακοπής και έφεσης που κρίθηκε ως βάσιμος ήταν ότι η απαίτηση για την οποία επισπεύσθηκε η κατάσχεση κατέστη ανεκκαθάριστη (αόριστη) λόγω περιορισμού του ποσού της κατάσχεσης από την επισπεύδουσα.
Η επισπεύδουσα επέβαλε κατάσχεση για το ποσό των 31.000,00 ευρώ έναντι της συνολικής επιδικασθείσας απαίτησης (η οποία αποτελούνταν από κεφάλαιο 31.238,38 ευρώ, τόκους και έξοδα). Αυτόν τον περιορισμό τον έκανε με την μνεία ότι ήταν αποκλειστικά για τον περιορισμό των εξόδων εκτέλεσης, διατηρώντας ρητή επιφύλαξη για το υπόλοιπο ποσό.
Το Δικαστήριο έκρινε ότι, ενώ ο δανειστής μπορεί να περιορίσει την απαίτηση για την οποία επισπεύδει την εκτέλεση, όταν γίνεται περιορισμός του συνολικού οφειλόμενου ποσού, πρέπει να προσδιορίζεται ρητά και ειδικά σε ποια συγκεκριμένα κονδύλια (κεφάλαιο, τόκοι, έξοδα) αφορά ο περιορισμός αυτός.
Στην προκειμένη περίπτωση, όπως και σε άλλες που έφθασαν στα δικαστήρια η επισπεύδουσα δεν προσδιόρισε σε τι αφορά ο περιορισμός των 31.000,00 ευρώ, δηλαδή αν αφορά μόνο στο κεφάλαιο, ή εν μέρει στους τόκους, ή σε κάποια έξοδα κ.λπ.
Το Εφετείο βασίστηκε στα άρθρα 904, 915 και 916 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας (ΚΠολΔ), σύμφωνα με τα οποία δεν μπορεί να γίνει αναγκαστική εκτέλεση αν η απαίτηση δεν είναι βέβαιη και εκκαθαρισμένη. Η απαίτηση καθίσταται ανεκκαθάριστη (αόριστη) όταν, μετά τον περιορισμό του ποσού της κατάσχεσης, δεν προσδιορίζονται τα συγκεκριμένα κονδύλια για τα οποία επισπεύδεται εφεξής η εκτέλεση.
Ο παραπάνω περιορισμός χωρίς προσδιορισμό έχει ως αποτέλεσμα τη μετάπτωση της παροχής σε ανεκκαθάριστη, επειδή ο οφειλέτης δεν μπορεί να γνωρίζει με σαφήνεια για ποιο ακριβές υπόλοιπο της οφειλής του διενεργείται η εκτέλεση, με αποτέλεσμα να μην μπορεί να προβάλλει τα σχετικά δικαιώματά του.
Έτσι, το Μονομελές Εφετείο Αθηνών δέχτηκε την έφεση του οφειλέτη ως ουσία βάσιμη, εξεξαφάνισε την πρωτόδικη απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, κράτησε την υπόθεση και δέχτηκε την ανακοπή του οφειλέτη, ενώ ακύρωσε την υπ’ αριθμόν ./23-10-2023 έκθεση αναγκαστικής κατάσχεσης ακίνητης περιουσίας.
Συνεχείς δικαστικές αποφάσεις
Αξίζει να σημειωθεί ότι ανάλογες αποφάσεις υπέρ των δανειοληπτών έχουν εκδοθεί φέτος σε αρκετές περιπτώσεις: Το Μονομελές Εφετείο Αθηνών (ΜονΕφΑθ 30/2025) επίσης ακύρωσε κατασχετήρια έκθεση επειδή έκρινε ότι ο αόριστος περιορισμός της απαίτησης—χωρίς να προσδιορίζεται επακριβώς σε ποια κονδύλια (κεφάλαιο, τόκοι, έξοδα) αφορά—οδηγεί στην ανεκκαθάριστη απαίτηση και, ως εκ τούτου, στην ακύρωση της κατασχετήριας έκθεσης.
Το Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών (ΜΠρΑθ 551/2025) επίσης ακύρωσε κατασχετήρια έκθεση που είχε εκδοθεί από servicer. Έκρινε άκυρη την έκθεση κατάσχεσης, καθώς η επισπεύδουσα (servicer) χαρακτήρισε όλα τα οφειλόμενα ποσά ως «επιταχθέν ποσό» και στη συνέχεια τα περιόρισε χωρίς να διευκρινίζει σε τι συνίσταται ο περιορισμός (π.χ. στο κεφάλαιο ή στους τόκους). Η έλλειψη αυτής της εξειδίκευσης κρίθηκε ως αοριστία που μετατρέπει την παροχή σε ανεκκαθάριστη.
Το Μονομελές Πρωτοδικείο Ρόδου ακύρωσε κατάσχεση αγροτεμαχίου επειδή η εταιρεία διαχείρισης επέβαλε κατάσχεση για στρογγυλεμένο ποσό () με ρητή επιφύλαξη για το υπόλοιπο, το οποίο δεν ταυτιζόταν με το επιδικασθέν κεφάλαιο και δεν συνοδευόταν από σαφή αιτιολόγηση ως προς τα επιμέρους κονδύλια.
Σημειώνεται ότι ο Άρειος Πάγος, με την απόφαση 442/2024, έχει έχει ήδη θέσει τη νομική βάση, αναφέροντας ρητά ότι για να μην υπάρχει ακυρότητα λόγω αοριστίας, ο περιορισμός πρέπει να γίνεται με ειδική αναφορά σε συγκεκριμένα κονδύλια για τα οποία επισπεύδεται η εκτέλεση, αλλιώς «επιφέρει στην ουσία την μετάπτωση της παροχής σε ανεκκαθάριστη».
