Ισχυρές κατασκευαστικές εταιρείες και εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων ετοιμάζονται να πάρουν θέσεις για τον μεγάλο διαγωνισμό που αναμένεται να «τρέξει» το φθινόπωρο το υπουργείο Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας μέσω του οποίου θα επιλεγούν οι ανάδοχοι για το πρόγραμμα κοινωνικής αντιπαροχής.
Στόχος του προγράμματος κοινωνικής αντιπαροχής είναι να αξιοποιηθεί «λιμνάζουσα» ακίνητη περιουσία από ιδιωτικές εταιρείες, για την παροχή κατοικιών με χαμηλό κόστος σε οικονομικά ευάλωτους πολίτες.
Πέρα από τη διάσταση της κοινωνικής πολιτικής, το πρόγραμμα ανοίγει ένα μεγάλο πεδίο για δουλειές στον ιδιωτικό τομέα, ο οποίος καλείται να επενδύσει σε ανέγερση ή ανακαίνιση κατοικιών για να αποκομίσει σημαντικά κέρδη.
Η κυβέρνηση επιχειρεί επανεκκίνηση του θεσμού της κοινωνικής αντιπαροχής, ο οποίος έχει θεσμοθετηθεί από το 2022 (νόμος 5006/2022) χωρίς ουσιαστικά αποτελέσματα.
Αυτή τη φορά, με το νομοσχέδιο που έδωσε σε δημόσια διαβούλευση το υπουργείο Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας), η κυβέρνηση ενσωμάτωσε τις παρατηρήσεις και υποδείξεις του ιδιωτικού τομέα. Οι σχετικές διατάξεις έχουν ξεφύγει από τις γενικές περιγραφές του ν. 5006/2022 και έχουν περάσει στο… ψητό, περιγράφοντας διεξοδικά τους κανόνες παιχνιδιού για να προσφερθούν σε ιδιώτες κρατικά ακίνητα με μια νέα μορφή αντιπαροχής.
Τα αξιοποιήσιμα ακίνητα
Το χαρτοφυλάκιο ακινήτων του Δημοσίου και των φορέων του, όπως και τον Οργανισμών Τοπικής Αυτοδιοίκησης, είναι αχανές και εύλογα προσελκύει το ενδιαφέρον του ιδιωτικού τομέα. Σε πρώτη φάση, υποψήφια για αξιοποίηση με κοινωνική αντιπαροχή είναι:
- Περισσότερα από 1.600 ακίνητα της ΔΥΠΑ (πρώην ΟΑΕΔ) σε όλη τη χώρα, όπως και 11 εκτάσεις ιδιοκτησίας της ΔΥΠΑ σε Κηφισιά, Παιανία, Μαρούσι και άλλες περιοχές.
- Το ακίνητο της πρώην ΧΡΩΠΕΙ στην Πειραιώς με έκταση 17.893 τ.μ., όπου θα μπορούσε να ανεγερθεί συγκρότημα 300 διαμερισμάτων.
- Το οικόπεδο «Ανατόλια» στη Νέα Ιωνία Θεσσαλονίκης, έκτασης 29.576 τ.μ. (ανήκει στην ΕΤΑΔ).
- Το κτίριο ΥΦΑΝΕΤ στην Τούμπα της Θεσσαλονίκης, εμβαδού 19.500 τ.μ.
- Δύο οικόπεδα του ΕΦΚΑ στην Αργυρούπολη (επί της λεωφόρου Κύπρου), συνολικής έκτασης 2.375 τ.μ.
Τι είναι η κοινωνική αντιπαροχή
Η κοινωνική αντιπαροχή είναι μια σύμβαση μεταξύ του Δημοσίου (μέσω του Υπουργείου Κοινωνικής Συνοχής ή των ΟΤΑ) και μιας ιδιωτικής εταιρείας.
Το Δημόσιο παραχωρεί ένα αδόμητο ή δομημένο ακίνητο που έχει στην κυριότητά του ή τη διαχείρισή του. Η κατασκευαστική εταιρεία αναλαμβάνει, με δικά της έξοδα, την ανέγερση, ανακαίνιση ή επισκευή του ακινήτου. Το αποτέλεσμα είναι η δημιουργία ενός κτιρίου ή συγκροτήματος που περιλαμβάνει κοινωνικές κατοικίες, οι οποίες θα διατεθούν σε δικαιούχους με χαμηλό ενοίκιο.
Σύμφωνα με το άρθρο 6 του νομοσχεδίου, τουλάχιστον 30% των κατοικιών που θα κατασκευαστούν πρέπει να παραμείνουν στην κυριότητα του Δημοσίου και να διατεθούν σε δικαιούχους.
Πώς κερδίζουν οι κατασκευαστικές εταιρείες
Το πιο κρίσιμο σημείο για τις εταιρείες είναι το αντάλλαγμα. Το νομοσχέδιο προβλέπει διάφορες μορφές ανταλλάγματος που μπορούν να συνδυαστούν, καθιστώντας το μοντέλο ιδιαίτερα ευέλικτο και ελκυστικό:
Μεταβίβαση Ιδιοκτησίας: Η εταιρεία μπορεί να λάβει, ως αντάλλαγμα, ένα συμβατικά καθορισμένο ποσοστό των νεόδμητων ή ανακαινισμένων κατοικιών. Αυτές οι κατοικίες μπορούν στη συνέχεια να πουληθούν στην ελεύθερη αγορά, προσφέροντας άμεσο κέρδος.
Εκμετάλλευση και Διαχείριση: Μια άλλη επιλογή είναι η εταιρεία να αναλάβει τη διαχείριση του ακινήτου για ένα συγκεκριμένο χρονικό διάστημα. Αυτό μπορεί να περιλαμβάνει την εκμίσθωση των κατοικιών (τόσο των κοινωνικών όσο και αυτών που ανήκουν στην ίδια), την είσπραξη των ενοικίων και τη συντήρηση του κτιρίου. Το αντάλλαγμα μπορεί να είναι το δικαίωμα της εκμετάλλευσης ή μια αμοιβή για τη διαχείριση.
Συμβάσεις “Rent-to-Own”: Το νομοσχέδιο προβλέπει τη δυνατότητα σύναψης συμβάσεων μίσθωσης με δικαίωμα εξαγοράς (rent-to-own) για τους δικαιούχους. Αυτό μπορεί να αποτελέσει μια σταθερή πηγή εσόδων για την εταιρεία για μεγάλο χρονικό διάστημα.
Πέρα από τα άμεσα ανταλλάγματα, η κοινωνική αντιπαροχή προσφέρει και άλλες σημαντικές ευκαιρίες, όπως η διαχείριση ακινήτων. Η εμπλοκή των εταιρειών στη διαχείριση των ακινήτων, όπως προβλέπεται στο νομοσχέδιο, μπορεί να αποτελέσει μια νέα, επικερδή δραστηριότητα. Η εταιρεία μπορεί να αναλάβει την εκμίσθωση, την είσπραξη ενοικίων, ακόμα και τη συντήρηση των κτιρίων, δημιουργώντας μια σταθερή ροή εσόδων.
Σημειώνεται ότι το νομοσχέδιο απλοποιεί τις διαδικασίες, προβλέποντας την ατελή καταχώριση των πράξεων σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας και την παράταση για την υποβολή της ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίου. Αυτό μειώνει τη γραφειοκρατία και επιταχύνει την υλοποίηση των έργων.
