Τη στεγαστική κρίση στην Ευρώπη συζήτησε για πρώτη φορά, την Πέμπτη, το Ευρωπαϊκό Συμβούλιο, καθώς προτίθεται να λάβει μέτρα σε ευρωπαϊκό επίπεδο για την αντιμετώπιση του οξύτατου προβλήματος, που απασχολεί τα περισσότερα κράτη μέλη. Όμως, για την Ελλάδα η συζήτηση δεν άρχισε καλά, αφού βασίσθηκε σε μία έκθεση της ερευνητικής υπηρεσίας του Συμβουλίου (ART), η οποία δεν αναγνωρίζει κάποιο σοβαρό πρόβλημα στέγης στην Ελλάδα!
Η Κομισιόν έχει επανειλημμένα αναδείξει το πρόβλημα των δυσκολιών πρόσβασης των ελληνικών νοικοκυριών σε οικονομικά προσιτή κατοικία. Πρόσφατα τόνιζε ότι οι αυξήσεις στις τιμές των κατοικιών έχουν οδηγήσει σε επιδείνωση της οικονομικής προσιτότητας της στέγασης. Οι τιμές των κατοικιών στην Ελλάδα αυξήθηκαν κατά μέσο όρο κατά 9,3% ετησίως την περίοδο 2020-2024 (σε σύγκριση με τον μέσο όρο της ΕΕ που ήταν 4,9%) και εκτιμάται ότι είναι υπερτιμημένες κατά περίπου 20%. Υπογράμμιζε, μάλιστα, ότι οι υψηλές τιμές στέγασης επηρεάζουν δυσανάλογα τις ευάλωτες ομάδες, ενώ εμποδίζουν τους ανθρώπους να μετακινηθούν για να βρουν εργασία.
Παρ’ όλα αυτά, η ερευνητική υπηρεσία του Ευρωπαϊκού Συμβουλίου, η οποία λειτουργεί αυτοτελώς σε σχέση με την Κομισιόν και συντάσσει υπομνήματα επί τη βάσει των οποίων συζητούν οι ηγέτες, «κατάφερε» να κατατάξει την Ελλάδα στις χώρες με μείωση ενοικίων, ενώ δεν έλαβε καν υπόψη τη μεγάλη αύξηση τιμών κατοικιών των τελευταίων ετών, σημειώνοντας ότι δεν ήταν διαθέσιμα τα σχετικά στοιχεία! Προφανώς, το Μαξίμου δεν έκανε τον κόπο να δώσει τα σχετικά στοιχεία στην ART, η οποία δεν τα αναζήτησε σε δημόσιες πηγές (βάση δεδομένων της Τράπεζας της Ελλάδος), προφανώς επειδή εργάζεται με βάση τα στοιχεία που παρέχουν οι εθνικές κυβερνήσεις.
Η συζήτηση για τη στεγαστική κρίση στη βάση ενός εγγράφου που υποβαθμίζει τα προβλήματα της Ελλάδας δεν αφήνει μόνο πικρή γεύση για την αδυναμία της ελληνικής κυβέρνησης να συμβάλει στην ορθή παρουσίαση της ελληνικής πλευράς του θέματος, αλλά εκ των πραγμάτων δυσκολεύει την προώθηση μελλοντικών αιτημάτων (π.χ. για χρηματοδότηση στεγαστικών προγραμμάτων με ευρωπαϊκά κονδύλια), αφού το Συμβούλιο των ηγετών δεν έχει αναγνωρίσει την ύπαρξη κάποιου σοβαρού προβλήματος στη χώρα μας.
Ρεκόρ μείωσης ενοικίων στην Ελλάδα!
Το έγγραφο του Συμβουλίου της Ευρωπαϊκής Ένωσης με θέμα «Μία στέγη, πολλές πραγματικότητες: Η σύνθετη στεγαστική κρίση της Ευρώπης», λαμβάνει ως σημείο αναφοράς για τα ενοίκια την περίοδο 2010-2025, όπου πράγματι στην Ελλάδα τα ενοίκια μειώθηκαν. Για τις τιμές των κατοικιών αναφέρεται στην περίοδο της τελευταίας δεκαετίας (2015 – 2025), όπου κατά μέσο όρο σημειώθηκε μεγάλη αύξηση στην Ευρώπη, της τάξεως του 60%, αλλά στα σχετικά γραφήματα λείπουν μόνο τα στοιχεία για την Ελλάδα. Αν υπήρχαν, θα έδειχναν ότι η αντίστοιχη αύξηση στην Ελλάδα την ίδια περίοδο ήταν 75% (πηγή: Τράπεζα της Ελλάδος: https://opendata.bankofgreece.gr/el/dataset/4).
Ειδικότερα, το έγγραφο αναφέρει σχετικά με την Ελλάδα τα εξής:
- Αύξηση τιμών κατοικιών και ενοικίων: Η Ελλάδα αναφέρεται ως η μόνη χώρα όπου οι τιμές ενοικίων έχουν μειωθεί κατά −9% μεταξύ 2010 και 2025, σε αντίθεση με τις γενικές αυξήσεις σε όλη την ΕΕ. Ωστόσο, τα δεδομένα για τις τιμές κατοικιών για την Ελλάδα δεν είναι διαθέσιμα για την περίοδο 2015-2025.
- Κόστος Κατασκευής: Η Ελλάδα κατέγραψε μόνο 3% αύξηση στο κόστος κατασκευής νέων κατοικιών μεταξύ 2010 και 2024, τη χαμηλότερη μεταξύ των χωρών που αναφέρονται, αντικατοπτρίζοντας «βραδύτερες δυναμικές της αγοράς».
- Πρόβλεψη κατασκευαστικής δραστηριότητας: Για το 2025, οι προβλέψεις για την κατασκευαστική δραστηριότητα στην Ελλάδα είναι θετικές, με εκτιμώμενη αύξηση 10%, λόγω των κονδυλίων ανάκαμψης της ΕΕ, μεγάλων έργων εκσυγχρονισμού υποδομών και ανανεωμένου ενδιαφέροντος για ενεργειακή ανακαίνιση.
- Κόστος ενοικίου στην πρωτεύουσα: Ενώ υπάρχουν πρωτεύουσες όπου τα ενοίκια ξεπερνούν τον μέσο μισθό, η Αθήνα αναφέρεται στη σχετική λίστα σχετικά χαμηλά, με το 57% του μέσου μισθού να δαπανάται για ενοίκιο διαμερίσματος στο κέντρο της πόλης το 2025.
- Ηλικία εξόδου από το πατρικό: Παρότι από τα άλλα στοιχεία δεν προκύπτει ότι η Ελλάδα εντάσσεται στις χώρες με οξύ στεγαστικό πρόβλημα, καταγράφεται ταυτόχρονα ότι ο μέσος όρος ηλικίας των νέων που φεύγουν από το πατρικό τους σπίτι στην Ελλάδα το 2024 είναι τα 30,7 έτη.
Η ανάλυση για την Ευρώπη
Η στεγαστική κρίση στην Ευρώπη περιγράφεται ως ένα διαρθρωτικό ζήτημα με τοπικά χαρακτηριστικά, που όμως είναι εγγενώς πανευρωπαϊκής εμβέλειας.
Κύριες τάσεις και προκλήσεις:
- Αύξηση κόστους στέγασης και μη προσιτότητα: Οι τιμές κατοικιών στην ΕΕ εκτινάχθηκαν κατά 60.5% από το 2015 έως το 2025 (αντίστοιχα, στην Ελλάδα, αυξήθηκαν κατά 75%, αλλά αυτό δεν αναφέρεται στο σημείωμα της ART).
- Το κόστος στέγασης αυξάνεται ταχύτερα από τα διαθέσιμα εισοδήματα. Το 19,2% του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών της ΕΕ δαπανήθηκε για στέγαση το 2024 κατά μέσο όρο.
- Το 9.8% των κατοίκων αστικών περιοχών της ΕΕ ζούσαν σε νοικοκυριά που δαπανούσαν πάνω από 40% του εισοδήματός τους για στέγαση το 2024, έναντι 6.3% στις αγροτικές περιοχές
- Οι τιμές ενοικίων στην ΕΕ αυξήθηκαν κατά 28.8% μεταξύ 2010 και 2025.
- Η αύξηση του κόστους κατασκευής (+56% από 2010 έως 2024) δυσχεραίνει την αύξηση της προσφοράς προσιτής στέγης.
Προβλήματα προσφοράς και κατασκευών
Εκτιμάται ότι η ΕΕ χρειάζεται να κατασκευάσει σχεδόν 1 εκατομμύριο νέες κατοικίες για να καλύψει το τρέχον κενό προσφοράς. Η νέα κατασκευή κατοικιών υστερεί σε σχέση με τη ζήτηση εδώ και σχεδόν δύο δεκαετίες, με την επένδυση να μειώνεται κατά πάνω από 2% το 2024.
Ανεπαρκές είναι το υφιστάμενο απόθεμα, καθώς το 85% των κτιρίων στην ΕΕ κατασκευάσθηκαν πριν από το 2000 και το 75% έχουν κακή ενεργειακή απόδοση. Η βελτίωση της ενεργειακής απόδοσης είναι κρίσιμη, αλλά ο ετήσιος ρυθμός ενεργειακών ανακαινίσεων είναι μόλις 1% του συνόλου των κατοικιών.
Σοβαρό ρόλο παίζουν η αστικοποίηση και οι δημογραφικές αλλαγές, καθώς οι αστικές περιοχές αναμένεται να φιλοξενούν το 83% του πληθυσμού μέχρι το 2050.
Επιπλέον, τονίζεται ότι υπάρχει αυξανόμενη δυσαναλογία μεταξύ του υπάρχοντος αποθέματος κατοικιών και των κοινωνικών αναγκών, με έλλειψη 4 εκατομμυρίων προσιτών μονάδων και ένα τρίτο του πληθυσμού (33.1% το 2024) να ζει σε σπίτια που είναι πολύ μεγάλα για τις ανάγκες τους.
Οι μικρότερες κατοικίες (1-2 ατόμων) θα κυριαρχήσουν τις επόμενες δεκαετίες, λόγω της γήρανσης του πληθυσμού και της μείωσης των γεννήσεων.
Η μετατροπή της στέγασης σε χρηματοοικονομικό προϊόν (financialisation) και η άνοδος των βραχυχρόνιων μισθώσεων αποτελούν μέρος του προβλήματος στέγασης. Η αυξημένη δραστηριότητα θεσμικών επενδυτών (όπως επενδυτικά ταμεία) ενισχύει την αντιμετώπιση της στέγασης ως χρηματοοικονομικού περιουσιακού στοιχείου, ενώ οι βραχυχρόνιες μισθώσεις μειώνουν τη διαθεσιμότητα κατοικιών στη μακροπρόθεσμη αγορά, ειδικά σε τουριστικούς προορισμούς.
Κοινωνικές και οικονομικές επιπτώσεις
Η στεγαστική κρίση αποτελεί μείζονα περιορισμό στην οικονομική ανταγωνιστικότητα της ΕΕ και κίνδυνο για την ομαλή λειτουργία της Ενιαίας Αγοράς, επισημαίνει η έκθεση. Το υψηλό κόστος στέγασης παρεμποδίζει την κινητικότητα της εργασίας, καθώς οι ειδικευμένοι εργαζόμενοι αποτρέπονται από τη μετεγκατάσταση σε πόλεις με υψηλό κόστος.
Επίσης, διευρύνεται το χάσμα πλούτου μεταξύ ιδιοκτητών και ενοικιαστών, με τη στέγαση να αποτελεί τη μεγαλύτερη πηγή ανισότητας πλούτου. Επιπλέον, υπάρχει σύνδεση μεταξύ της αύξησης των τιμών ενοικίων και των ψήφων υπέρ των λαϊκιστικών κομμάτων.
