Αγόρασε ένα διαμέρισμα, πλήρωσε το τίμημα, έμεινε 15 χρόνια σε αυτό το σπίτι και… της έκαναν έξωση ύστερα από πλειστηριασμό, τον οποίο επέσπευσε servicer για τα χρέη του προηγούμενου ιδιοκτήτη! Η απίστευτη περιπέτεια της ιδιοκτήτριας του διαμερίσματος ήταν αποτέλεσμα μιας τυπικής παράλειψης που δεν είναι σπάνια στην ελληνική πραγματικότητα. Η υπόθεση είχε, πάντως, αίσια κατάληξη, αφού το Μονομελές Πρωτοδικείο Πειραιά ακύρωσε τελικά τον πλειστηριασμό.
Η τυπική παράλειψη που προκάλεσε αυτή την περιπέτεια αφορούσε τη μη μεταγραφή του αγοραπωλητηρίου συμβολαίου. Όπως εξηγεί ο δικηγόρος Γιώργος Καλτσάς, που εκπροσώπησε την ιδιοκτήτρια, αυτή η παράλειψη σημαίνει ότι το συμβόλαιο δεν έχει καταχωρηθεί επίσημα στο αρμόδιο υποθηκοφυλακείο ή κτηματολόγιο. Και αυτό έχει ως συνέπεια η μεταβίβαση της ιδιοκτησίας να μην είναι πλήρης και να υπάρχει νομική αβεβαιότητα για την κυριότητα του ακινήτου.
Με την πρόσφατη απόφασή του (αριθμός 3993/2025) το Μονομελές Πρωτοδικείο Πειραιώς έριξε φως στις επιπτώσεις της παράλειψης μεταγραφής ενός συμβολαίου αγοραπωλησίας και στο πώς η καταχρηστική άσκηση δικαιώματος μπορεί να ακυρώσει ακόμη και μια ολοκληρωμένη διαδικασία αναγκαστικής εκτέλεσης, όπως ο πλειστηριασμός.
Το ιστορικό της υπόθεσης
Η υπόθεση αφορούσε την ανακόπτουσα (αγοράστρια) η οποία, δυνάμει ενός συμβολαίου αγοραπωλησίας του 2009, είχε αγοράσει ένα διαμέρισμα στον Κορυδαλλό από την δεύτερη καθ’ ης (πωλήτρια). Η ανακόπτουσα κατέβαλε ολόκληρο το τίμημα (58.800 ευρώ), εγκαταστάθηκε στο ακίνητο τον Φεβρουάριο του 2009 και το χρησιμοποιούσε ως κύρια και μόνιμη κατοικία της. Για 15 συναπτά έτη νεμόταν και κατείχε το διαμέρισμα με διάνοια κυρίου, ασκώντας πράξεις νομής (κατοίκηση, καταβολή δαπανών συντήρησης, ΕΝΦΙΑ, κοινόχρηστα κ.λπ.), εν γνώση της πωλήτριας, η οποία είχε αποξενωθεί εντελώς από τη νομή.
Το κρίσιμο νομικό σημείο ήταν ότι το συμβόλαιο αγοραπωλησίας ουδέποτε μεταγράφηκε. Η παράλειψη μεταγραφής ενός αγοραπωλητηρίου συμβολαίου σημαίνει ότι το συμβόλαιο δεν έχει καταχωρηθεί επίσημα στο αρμόδιο υποθηκοφυλακείο ή κτηματολόγιο. Αυτό έχει ως συνέπεια η μεταβίβαση της ιδιοκτησίας να μην είναι πλήρης και να υπάρχει νομική αβεβαιότητα για την κυριότητα του ακινήτου. Μια τέτοια παράλειψη μπορεί να προκληθεί από την παραμέληση του αγοραστή ή του πωλητή, και δημιουργεί νομικά προβλήματα που μπορεί να οδηγήσουν σε ευθύνες για αποζημίωση.
Αν η παράλειψη δεν διορθωθεί, η αγοραπωλησία δεν θεωρείται ολοκληρωμένη νομικά. Μπορεί να προκληθούν νομικές διαφορές με τρίτους, καθώς η ιδιοκτησία του ακινήτου δεν είναι σαφώς ορισμένη. Ο πωλητής ή ο αγοραστής που προκάλεσε την παράλειψη μπορεί να ευθύνεται για αποζημίωση προς τον ζημιωθέντα. Για να αντιμετωπιστεί η παράλειψη, θα πρέπει να κατατεθεί αίτηση μεταγραφής στον αρμόδιο υποθηκοφύλακα ή στο κτηματολόγιο. Η αίτηση μεταγραφής πρέπει να περιλαμβάνει όλα τα απαραίτητα έγγραφα, όπως το ίδιο το συμβόλαιο και τοπογραφικό διάγραμμα, και να πληροί τις προϋποθέσεις που ορίζει ο νόμος.
Πλειστηριασμός και έξωση
Το 2023, η πρώτη καθ’ ης (εταιρεία διαχείρισης απαιτήσεων, ως ειδική διάδοχος τραπεζικής εταιρείας) επέσπευσε αναγκαστική εκτέλεση σε βάρος της πωλήτριας (2ης καθ’ ης) λόγω παλαιότερης απαίτησης. Επιβλήθηκε αναγκαστική κατάσχεση στο επίδικο ακίνητο στις 9-11-2023 βάσει διαταγής πληρωμής του 2011. Ακολούθησε αναγκαστικός πλειστηριασμός στις 19-6-2024. Το ακίνητο κατακυρώθηκε στην τρίτη καθ’ ης (υπερθεματίστρια) στις 2-9-2024, η οποία στη συνέχεια επέδωσε στην ανακόπτουσα επιταγή προς αποβολή από το ακίνητο (έξωση). Σε αυτό το χρονικό σημείο ανακόπτουσα έμαθε ότι το σπίτι της είχε βγει στο σφυρί για χρέη της προηγούμενης ιδιοκτήτριας!
Η απόφαση του Δικαστηρίου
Το Δικαστήριο έκρινε τη μοναδική βάση της ανακοπής νόμιμη και ουσιαστικά βάσιμη, δηλαδή τον ισχυρισμό περί καταχρηστικής άσκησης δικαιώματος (άρθρο 281 ΑΚ). Παρότι, τυπικά, η κυριότητα του ακινήτου εξακολουθούσε να ανήκει στην πωλήτρια (2η καθ’ ης) κατά τον χρόνο της κατάσχεσης, αφού η μεταγραφή του πωλητηρίου συμβολαίου δεν είχε λάβει χώρα, το Δικαστήριο έκρινε ότι η επίκληση της κυριότητας της πωλήτριας από την επισπεύδουσα κρίθηκε καταχρηστική.
Αυτό συνέβη ενόψει του ότι η ανακόπτουσα είχε τη νομή του ακινήτου για 15 συναπτά έτη, είχε εξοφλήσει το τίμημα και είχε ασκήσει σοβαρές διακατοχικές πράξεις επάνω σ’ αυτό. Επομένως, το δικαίωμα κυριότητας της πωλήτριας (2ης καθ’ ης) κατέστη ανενεργό έναντι της ανακόπτουσας, καθώς ασκήθηκε καθ’ υπέρβαση των ορίων που επιβάλλουν η καλή πίστη και τα χρηστά ήθη (άρθρο 281 ΑΚ, 25 παρ. 3 Συντάγματος). Η υπερθεματίστρια (3η καθ’ ης) απέκτησε το δικαίωμα κυριότητας στην κατάσταση που το είχε η πωλήτρια, δηλαδή αποδυναμωμένο έναντι της ανακόπτουσας.
Η ακύρωση της αναγκαστικής εκτέλεσης
Η καταχρηστική άσκηση του δικαιώματος κυριότητας επέφερε την ακυρότητα της αναγκαστικής κατάσχεσης και όλων των επακόλουθων πράξεων της αναγκαστικής εκτέλεσης. Το Δικαστήριο δέχθηκε την ανακοπή και ακύρωσε ρητά την έκθεση αναγκαστικής κατάσχεσης, την έκθεση αναγκαστικού πλειστηριασμού, την περίληψη κατακυρωτικής έκθεσης και την επιταγή προς αποβολή από το ακίνητο (από 1-11-2024).
