Στην Ελλάδα διαμορφώνεται ένα παράδοξο: ενώ η αγορά ακινήτων ανακάμπτει, οι επενδύσεις αυξάνονται και ο τουρισμός ενισχύει τη ζήτηση, για ολοένα περισσότερους πολίτες η κατοικία μετατρέπεται στο μεγαλύτερο βάρος της καθημερινότητας. Η πρόσβαση σε αξιοπρεπή στέγη, είτε μέσω ενοικίου είτε μέσω αγοράς, γίνεται δυσκολότερη, ειδικά στα αστικά κέντρα και τις περιοχές υψηλής τουριστικής πίεσης.
Η διαΝΕΟσις, σε συνεργασία με το ΙΟΒΕ, παρουσιάζει στη νέα της μελέτη ότι η αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης δεν μπορεί να στηριχθεί σε αποσπασματικά μέτρα. Χρειάζεται Εθνική Στρατηγική Στέγασης, με κοινωνική στόχευση, θεσμική συνέχεια και ενεργό συμμετοχή του κράτους, της τοπικής αυτοδιοίκησης και του ιδιωτικού τομέα.
Το προτεινόμενο πλαίσιο περιλαμβάνει αύξηση της προσφοράς κατοικίας, στοχευμένη διαχείριση της ζήτησης και θεσμικές μεταρρυθμίσεις για μεγαλύτερη διαφάνεια και αποτελεσματικότητα στην αγορά.
Η εικόνα της αγοράς ακινήτων και οι επενδύσεις
Ο Νίκος Βέττας, Γενικός Διευθυντής του ΙΟΒΕ, ο οποίος συντόνισε τη μελέτη τόνισε ότι οι τιμές των ακινήτων έχουν αυξηθεί κατά μέσο όρο περίπου 70%, με πολλές περιοχές να επιστρέφουν ή να ξεπερνούν τα προ κρίσης επίπεδα. Υπενθύμισε ότι το 2007, η κορύφωση της αγοράς απορροφούσε τα δύο τρίτα των επενδύσεων στον κατασκευαστικό τομέα, ενώ κατά την κρίση η δραστηριότητα κατέρρευσε, πλήττοντας τα νοικοκυριά που θεωρούσαν το ακίνητο βασικό «δοχείο» αποταμίευσης.
Παρά το γεγονός ότι ο πληθυσμός έχει μειωθεί κατά περίπου 600.000 άτομα από το 2010, η στεγαστική κρίση είναι κυρίως χωρική. Εντοπίζεται στα αστικά κέντρα και σε ζώνες υψηλής ζήτησης, όπου η αύξηση των μικρών νοικοκυριών και η αργή ανάκαμψη του κατασκευαστικού κλάδου εντείνουν τις πιέσεις.
Το κόστος της στέγης για τα νοικοκυριά
Το 2024, τα ελληνικά νοικοκυριά δαπάνησαν 35,5% του διαθέσιμου εισοδήματός τους για στέγαση, έναντι 19,2% στον ευρωπαϊκό μέσο όρο. Στις πόλεις το ποσοστό φτάνει το 29,1% και στην ύπαιθρο το 27,7%, ενώ το 42,8% των νοικοκυριών έχουν οφειλές σχετικές με τη στέγαση.
Η κρίση δεν αφορά μόνο τις τιμές αλλά μια αλυσίδα δέκα παραγόντων: από την οικονομική ύφεση του 2008 και την πτώση των εισοδημάτων έως την ενεργειακή κρίση, την εξωτερική ζήτηση, τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, τα θεσμικά κενά και την αποδυνάμωση της προσφοράς κατοικίας.
Οι βασικοί παράγοντες της στεγαστικής κρίσης
-
Οικονομική κρίση μετά το 2008: μείωση εισοδήματος, υψηλή ανεργία, κατάρρευση τιμών ακινήτων.
-
Πιστωτική ασφυξία: οι τράπεζες περιορίζουν τη χορήγηση στεγαστικών δανείων, μειώνοντας την πρόσβαση σε αγορά κατοικίας.
-
Μη εξυπηρετούμενα δάνεια: περίπου 700.000 ακίνητα εκτός ενεργού αγοράς αυξάνουν την πίεση στην αγορά.
-
Αργή επιστροφή της προσφοράς: περιορισμένη οικοδομική δραστηριότητα στα κρίσιμα αστικά κέντρα.
-
Τουριστική ζήτηση και ξένες επενδύσεις: άνοδος τιμών σε περιοχές με υψηλή εξωτερική ζήτηση.
-
Βραχυχρόνιες μισθώσεις: μειώνουν το απόθεμα για μακροχρόνια ενοικίαση, αυξάνοντας τα ενοίκια.
-
Αυξημένο κόστος κατασκευών και ενεργειακή κρίση: μετακυλίονται στις τιμές αγοράς και ενοικίου.
-
Θεσμικά κενά: πολυνομία, γραφειοκρατία και περιορισμένη δημόσια πολιτική στέγασης.
Οι νεότεροι, οι μονογονεϊκές οικογένειες και τα μονοπρόσωπα νοικοκυριά πλήττονται περισσότερο, καθώς δαπανούν πάνω από 40% του εισοδήματός τους για στέγαση.
Προτάσεις για Εθνική Στρατηγική Στέγασης
Η μελέτη της διαΝΕΟσις προτείνει ένα συνολικό σχέδιο ανακούφισης:
-
Εθνικός Φορέας Στέγασης: συντονισμός πολιτικών, παρακολούθηση δεδομένων και συνεργασία με τοπική αυτοδιοίκηση και ιδιωτικό τομέα.
-
Αξιοποίηση ανενεργού αποθέματος: ανακαίνιση και φορολογικά κίνητρα για ιδιωτικά και δημόσια ακίνητα μέσω προγραμμάτων τύπου «Ανακαινίζω – Νοικιάζω».
-
Δημιουργία κοινωνικού αποθέματος: νέες κατοικίες σε δημόσια γη με συμμετοχή κράτους, τοπικής αυτοδιοίκησης και μη κερδοσκοπικών φορέων.
-
Επιδότηση ενοικίου: στοχευμένα επιδόματα που συνδέονται με το ποσοστό εισοδήματος για στέγαση.
-
Ταμείο Ασφάλισης Εκμισθώσεων: κάλυψη αθέτησης πληρωμών και ζημιών, ενίσχυση εμπιστοσύνης στη μακροχρόνια μίσθωση.
-
Ρύθμιση ενοικίων και βραχυχρόνιες μισθώσεις: γεωγραφικοί περιορισμοί, ποσοστώσεις, ανώτατες ημέρες μίσθωσης και ειδικά τέλη.
-
Πρόγραμμα Χρυσή Βίζα: σύνδεση με νέες κατασκευές και ανακαινίσεις, αποφυγή πίεσης στα υφιστάμενα ακίνητα.
-
Ψηφιοποίηση και απλούστευση διαδικασιών: stegasi.gov.gr, ψηφιακό κτηματολόγιο, επιτάχυνση αδειοδοτήσεων και αξιοποίησης ακινήτων.
Η μελέτη καταλήγει ότι η στέγαση πρέπει να αντιμετωπίζεται ως κοινωνικό δικαίωμα, άρρηκτα συνδεδεμένο με κοινωνική συνοχή, οικονομική σταθερότητα και βιώσιμη ανάπτυξη.
