Την ώρα που το στεγαστικό παραμένει μείζον κοινωνικό πρόβλημα, αίσθηση προκαλούν τα στοιχεία για την αγορά κατοικίας στην Ελλάδα: Από τα σπίτια (διαμερίσματα, μονοκατοικίες) που αγοράστηκαν την περυσινή χρονιά, μόνο ένα στα δέκα (10%) προορίζονταν για κύρια κατοικία!
Τα μισά (52%) αγοράστηκαν ως δεύτερη ή εξοχική κατοικία, ενώ τρία στα 10 (30%) αποκτήθηκαν ως επένδυση.
Τα υπόλοιπα 8% αγοράστηκαν από ξένους, που συνδύασαν την επένδυση με απόκτηση Golden Visa.
Τα στοιχεία μπορούν να ερμηνευτούν ποικιλοτρόπως. Το σίγουρο είναι ότι το πολύ μικρό ποσοστό ακινήτων που αποκτήθηκαν ως πρώτη κατοικία, δεν οφείλεται σε κάποια μεταστροφή απόψεων και επιθυμιών των ελληνικών νοικοκυριών, που παραδοσιακά ήθελαν – και συνεχίζουν να θέλουν – “ένα κεραμίδι πάνω από το κεφάλι τους”.
Οφείλεται πρωτίστως, αν όχι αποκλειστικά, στην οικονομική αδυναμία των νοικοκυριών να καλύψουν το κόστος αγοράς σπιτιού, ακόμη κι αν κατά μεγάλο μέρος καλυφθεί από τραπεζικό δανεισμό.
Αυτό σημαίνει ότι τα περισσότερα σπίτια αγοράζονται από άτομα και νοικοκυριά που έχουν “γερό πορτοφόλι”, με διαθέσιμο χρήμα και αποταμιεύσεις.
Σε κρίσιμη καμπή
Η αγορά κατοικιών βρίσκεται πλέον στο όριο: Τιμές, δυνατότητα δανεισμού και ξένοι αγοραστές αλλάζουν τις συνθήκες, καθιστώντας όλο και πιό δύσκολη την απόκτηση στέγης από νοικοκυριά.
Η ελληνική αγορά ακινήτων συνεχίζει να αποτελεί έναν από τους πιο δυναμικούς τομείς της οικονομίας, που προσελκύει ξένο επενδυτικό χρήμα, Ομως τη φετινή χρονιά θα βρεθεί σε κρίσιμη καμπή, καθώς οι αντοχές της θα δοκιμαστούν από τις αυξημένες τιμές, τη χαμηλή προσφορά και τις νέες επενδυτικές τάσεις.
Η κατοικία παραμένει βασική κοινωνική ανάγκη, αποταμιευτικό καταφύγιο και επενδυτικό προϊόν, επηρεάζοντας άμεσα το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών και τη συνολική οικονομική δραστηριότητα. Οι εξελίξεις των τελευταίων ετών έχουν μεταφέρει το ενδιαφέρον από τη ζήτηση στην ανθεκτικότητα της αγοράς και στην ικανότητά της να ανταποκριθεί στις ανάγκες του 2026.
Λιγότερα για Golden Visa
Το 2025 επιβεβαίωσε ότι η Ελλάδα παραμένει πόλος έλξης για ξένους αγοραστές, με έμφαση σε διαμερίσματα και μονοκατοικίες μεσαίου μεγέθους και αξίας από 100.000 έως 200.000 ευρώ. Πάντως οι αγορές για απόκτηση Golden Visa υποχώρησαν ως ποσοστό των αγοραπωλησιών στο 8%. Γεγονός που δείχνει διαφοροποίηση της ζήτησης και λιγότερη εξάρτηση από το συγκεκριμένο πρόγραμμα.
Τα διαμερίσματα αντιπροσωπεύουν το 38% των αγοραπωλησιών. Σχεδόν οκτώ στους δέκα αγοραστές επέλεξαν μεταχειρισμένα ακίνητα επειδή είναι φθηνότερα, αλλά και λόγω περιορισμένης προσφοράς νεόδμητων.
Προτιμήσεις και προοπτικές
Το 2026 αναδεικνύει μια διπλή δυναμική στην κτηματαγορά και ιδιαίτερα στην αγορά κατοικίας:
- Αυξάνεται το ενδιαφέρον για μικρότερες και πιο προσιτές κατοικίες, κυρίως εξοχικές, με επιφάνειες από 35 έως 70 τ.μ., ως “απάντηση” στις αυξημένες τιμές και στο κόστος αγοράς.
- Παράλληλα ενισχύεται η premium αγορά, με ένα στα τέσσερα ακίνητα να πωλείται άνω των 600.000 ευρώ και τη μέση αξία νεόδμητων εξοχικών κατοικιών να φτάνει τις 450.000 ευρώ.
Στεγαστικά δάνεια, τιμές και προσφορά
Καθοριστικό ρόλο στη ζήτηση παίζει η επιστροφή της στεγαστικής πίστης. Το 2025 τα στεγαστικά δάνεια επέστρεψαν σε θετικό πρόσημο για πρώτη φορά μετά από 15 χρόνια – το συνολικό ποσό νέων χορηγήσεων στεγαστικών δανείων ήταν μεγαλύτερο από το ποσό που εισέπραξαν οι τράπεζες από δόσεις και αποπληρωμές παλαιότερων δανείων.
Παράλληλα τα επιτόκια υποχώρησαν κάτω από τον μέσο όρο της ευρωζώνης, μειώνοντας το κόστος χρηματοδότησης και τα ποσά των δόσεων που πρέπει να πληρώνουν οι δανειοδοτούμενο.
Ομως το όποιο όφελος από τις μειώσεις επιτοκίων και την αύξηση των χορηγήσεων στεγαστικών δανείων, αντισταθμίζεται από την άνοδο των τιμών.
Τα στοιχεία δείχνουν μέση αύξηση ζητούμενων τιμών κοντά στο 10% πανελλαδικά. Τα νότια της Αθήνας κατά μήκος της ακτής Φάληρο – Βάρκιζα παραμένουν οι ακριβότερες περιοχές.
Αλλάζουν οι συνθήκες
Η οικοδομική δραστηριότητα επιβραδύνεται, ενώ το κόστος κατασκευής και οι θεσμικές εκκρεμότητες περιορίζουν την αύξηση της προσφοράς. Παράλληλα, η κλιματική κρίση και οι απαιτήσεις βιωσιμότητας αλλάζουν τον σχεδιασμό και τη χρηματοδότηση των έργων, καθιστώντας την αγορά πιο σύνθετη και απαιτητική.
Οι συνθήκες στην κτηματαγορά, η πορεία των τιμών κατοικιών και ο όγκος των συναλλαγών τη φετινή χρονιά θα εξαρτηθούν από πολλούς παράγοντες.Σημαντική παράμετρο θα αποτελέσει η προσφορά – κατά πόσο θα αυξηθεί με προσθήκη κατοικιών που παραμένουν κλειστές.
Παράγοντες του κλάδου επισημαίνουν και το στοιχείο της “κοινωνικής ισορροπίας” – μία σύνθεση των “κοινωνικά αποδεκτών” τιμών και ενοικίων, που πρέπει να συμβαδίζουν ως ένα βαθμό με την πορεία των εισοδημάτων.
Είναι μιά δύσκολη ισορροπία, που πρέπει να ικανοποιεί αφενός μεν τους ιδιοκτήτες και αφ’ ετέρου τους υποψήφιους αγοραστές και επενδυτές.
