Μεγάλες στρεβλώσεις στην αγορά κατοικίας έχει δημιουργήσει το πρόγραμμα της Golden Visa, όπως αποκαλύπτει μελέτη που δημοσιεύθηκε από την Τράπεζα της Ελλάδος. Τα όρια επένδυσης για την απόκτηση άδειας διαμονής, που έχουν ήδη αυξηθεί σημαντικά σε δημοφιλείς περιοχές, παραμόρφωσαν τις τιμές των κατοικιών, καθώς ακόμη και ακίνητα μικρής αξίας πωλούνταν σε υψηλές τιμές, επειδή οι αγοραστές ενδιαφέρονταν μόνο για την άδεια διαμονής στην Ελλάδα, χωρίς να δίνουν προτεραιότητα στην αξιολόγηση μιας επένδυσης σε ακίνητο.
Η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα τα τελευταία χρόνια βρέθηκε στο επίκεντρο μιας πρωτοφανούς πίεσης, με τις τιμές να καταγράφουν ραγδαία άνοδο, προκαλώντας έντονες ανησυχίες για την προσιτότητα της στέγης. Σε αυτό το τοπίο, το πρόγραμμα της «Χρυσής Βίζας» (Golden Visa), το οποίο θεσπίστηκε το 2013 εν μέσω της βαθιάς οικονομικής κρίσης για να προσελκύσει ξένα κεφάλαια, αποτέλεσε έναν από τους βασικούς καταλύτες της αγοράς. Με το ελάχιστο όριο επένδυσης να έχει καθοριστεί αρχικά στις 250.000 ευρώ, το πρόγραμμα αποδείχθηκε ιδιαίτερα ελκυστικό, ιδίως για επενδυτές από την Κίνα, την Τουρκία και τη Μέση Ανατολή.
Πρόσφατα, η Τράπεζα της Ελλάδος δημοσίευσε ένα ιδιαίτερα αποκαλυπτικό Working Paper, όπου οι ερευνητές Δημήτρης Καραμάνης, Χρήστος Κωτσογιάννης και Ευαγγελία Παπαπέτρου ανέλυσαν σε βάθος τον τρόπο με τον οποίο τα ρυθμιστικά όρια επένδυσης του προγράμματος παραμόρφωσαν την αγορά κατοικίας και πώς η κυβερνητική μεταρρύθμιση του 2022 άλλαξε τον χάρτη του real estate.
Η μελέτη βασίστηκε σε ένα τεράστιο και λεπτομερές δείγμα διοικητικών δεδομένων από το Μητρώο Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων. Συγκεκριμένα, αναλύθηκαν 109.407 συναλλαγές κατοικιών σε ολόκληρη τη χώρα για την περίοδο 2017-2024, με αξίες από 10.000 έως 20 εκατομμύρια ευρώ, αφού πρώτα αφαιρέθηκαν οι ακραίες τιμές (το κορυφαίο και το κατώτερο 1% της κατανομής των τετραγωνικών μέτρων) για να διασφαλιστεί η αξιοπιστία των συμπερασμάτων.
Το φαινόμενο της «τεχνητής συσσώρευσης» (bunching)
Το πιο εντυπωσιακό ίσως εύρημα της μελέτης, πριν καν εξεταστούν οι επιπτώσεις της μεταρρύθμισης, είναι ο τρόπος με τον οποίο το όριο των 250.000 ευρώ λειτούργησε σαν «μαγνήτης» για τις τιμές. Οι ερευνητές διαπίστωσαν μια τεράστια, αφύσικη συγκέντρωση (bunching) συναλλαγών ακριβώς σε αυτό το επίπεδο τιμής.
Όπως εξηγεί η μελέτη, η συμπεριφορά αυτή προέκυψε από τη στρατηγική τιμολόγηση των πωλητών: κάποιοι πωλητές μείωναν ελαφρώς την τιμή ακριβώς κάτω από το όριο για να προσελκύσουν την εγχώρια ζήτηση, ενώ άλλοι αύξαναν την τιμή τους ακριβώς πάνω από το όριο των 250.000 ευρώ προκειμένου το ακίνητό τους να καταστεί επιλέξιμο για τους ξένους επενδυτές της Χρυσής Βίζας. Αυτό δημιούργησε μια «οπλοστάσιο» στρεβλώσεων, όπου η τιμή δεν αντικατόπτριζε την πραγματική αξία του ακινήτου, αλλά την αξία της άδειας διαμονής που το συνόδευε.
Το συμπέρασμα αυτό ενισχύεται από το γεγονός ότι η τεχνητή αυτή συσσώρευση τιμών γύρω από τα 250.000 ευρώ παρατηρήθηκε οριζόντια, ανεξάρτητα από την παλαιότητα ή το μέγεθος (τετραγωνικά μέτρα) των ακινήτων. Είτε επρόκειτο για νεόδμητα διαμερίσματα είτε για παλαιά κτίρια (άνω των 25 ετών, χωρίς σύγχρονες ενεργειακές προδιαγραφές), οι τιμές «κλείδωναν» στο όριο της βίζας, αποδεικνύοντας ότι το πρωταρχικό κίνητρο των αγοραστών ήταν η απόκτηση των δικαιωμάτων διαμονής και όχι οι οικιστικές τους προτιμήσεις.
Η μεταρρύθμιση του 2022 και η νέα γεωγραφία των τιμών
Το 2022, επιχειρώντας να ανακόψει την υπερθέρμανση της αγοράς σε περιοχές υψηλής ζήτησης, η κυβέρνηση διπλασίασε το όριο επένδυσης από τις 250.000 στις 500.000 ευρώ σε συγκεκριμένους δήμους. Η μεταρρύθμιση αυτή έθεσε στο στόχαστρο τον Βόρειο, Κεντρικό και Νότιο Τομέα Αθηνών, τους δήμους Βάρης-Βούλας-Βουλιαγμένης, τον κεντρικό Δήμο Θεσσαλονίκης, καθώς και τη Μύκονο και τη Σαντορίνη.
Η παρέμβαση αυτή λειτούργησε ως ένα φυσικό πείραμα (natural experiment) για τους ερευνητές της Τράπεζας της Ελλάδος. Τι συνέβη αμέσως μετά την εφαρμογή του νέου ορίου; Στις περιοχές όπου επιβλήθηκε το αυξημένο όριο των 500.000 ευρώ (treated areas), η τεχνητή συσσώρευση συναλλαγών στο παλαιό όριο των 250.000 ευρώ εξαφανίστηκε σχεδόν αμέσως. Το νομικό όριο έπαψε να υφίσταται σε αυτές τις περιοχές, και μαζί του έπαψε και η συμπεριφορική στρέβλωση των τιμών σε αυτό το επίπεδο.
Αττική: Το επίκεντρο των αναταράξεων και οι «καραμπόλες»
Η Αττική συγκεντρώνει το ενδιαφέρον της έρευνας, καθώς αντιπροσωπεύει το 78% των συναλλαγών στις στοχευμένες περιοχές σε πανελλαδικό επίπεδο. Εδώ, η μελέτη χρησιμοποίησε τη μέθοδο «διαφοράς των διαφορών» (difference-in-differences) για να απομονώσει την πραγματική επίδραση της αλλαγής του νόμου, συνυπολογίζοντας δεκάδες χαρακτηριστικά των ακινήτων, όπως το μέγεθος, ο όροφος, η ηλικία του κτιρίου, ακόμα και το αν πρόκειται για διατηρητέο.
Τα ευρήματα για την πρωτεύουσα είναι εντυπωσιακά. Μετά την αύξηση του ορίου σε 500.000 ευρώ, οι «στοχευμένοι» δήμοι της Αττικής βίωσαν μια σχετική επιβράδυνση στην αύξηση των τιμών των ακινήτων σε σύγκριση με δήμους όπου το όριο δεν άλλαξε. Πιο συγκεκριμένα, οι αξίες των συναλλαγών υπολογίζεται ότι διαμορφώθηκαν σε επίπεδα περίπου 9,5% χαμηλότερα σε σχέση με το πώς θα είχαν κινηθεί αν δεν είχε εφαρμοστεί το μέτρο. Ένας πρόχειρος υπολογισμός των ερευνητών δείχνει ότι, εξαιτίας αυτής της επιβράδυνσης, η συνολική δηλωθείσα δαπάνη των αγοραστών μειώθηκε κατά περίπου 70,7 εκατομμύρια ευρώ (πάντα σε σχέση με το σενάριο της μη εφαρμογής της πολιτικής).
Είναι κρίσιμο να σημειωθεί ότι η επίδραση αυτή ήταν εξαιρετικά ισχυρή στους παραθαλάσσιους δήμους της Αττικής (Αθηναϊκή Ριβιέρα), οι οποίοι αποτελούν και τον παραδοσιακό πόλο έλξης των ξένων επενδυτών. Αντίθετα, όταν από την ανάλυση εξαιρέθηκαν οι δήμοι με πρόσβαση στη θάλασσα, τα αποτελέσματα έπαψαν να είναι στατιστικά σημαντικά, επιβεβαιώνοντας ότι οι εσωτερικές περιοχές είναι πολύ λιγότερο εκτεθειμένες στις πιέσεις της Χρυσής Βίζας.
Ωστόσο, η στεγαστική πίεση δεν εξατμίστηκε· απλώς μετακινήθηκε. Αυτό που αποκαλύπτει η μελέτη είναι οι γεωγραφικές «καραμπόλες» (spatial reallocation). Στους γειτονικούς δήμους της Αττικής, όπου το όριο διατηρήθηκε σε 250.000 ευρώ η συσσώρευση των τιμών γύρω από αυτό το ποσό όχι μόνο συνεχίστηκε, αλλά εντάθηκε περαιτέρω μετά τη μεταρρύθμιση. Εξαιτίας της αύξησης του κόστους στο κέντρο και στα νότια προάστια, η επενδυτική ζήτηση εκτοπίστηκε προς τις περιοχές όπου η βίζα παρέμενε πιο «φθηνή», επιβαρύνοντας πλέον τις δικές τους τοπικές αγορές.
Το φίλτρο του προγράμματος «Σπίτι Μου»
Μία εύλογη απορία θα ήταν κατά πόσο αυτά τα αποτελέσματα επηρεάστηκαν από την ταυτόχρονη εφαρμογή του κυβερνητικού προγράμματος «Σπίτι Μου» το 2023, το οποίο χορηγούσε επιδοτούμενα δάνεια σε νέους για αγορά κατοικίας έως 200.000 ευρώ, εμβαδού έως 150 τ.μ. και παλαιότητας άνω των 15 ετών. Οι ερευνητές της Τράπεζας της Ελλάδος προέβησαν σε ειδικούς ελέγχους ανθεκτικότητας (robustness checks) ενσωματώνοντας τις παραμέτρους του «Σπίτι Μου» στα οικονομετρικά τους μοντέλα. Το συμπέρασμα ήταν ξεκάθαρο: η επίδραση της αλλαγής του ορίου της Χρυσής Βίζας στις τιμές παρέμεινε ισχυρή και αναλλοίωτη, αποδεικνύοντας ότι το στεγαστικό ράλι και οι στρεβλώσεις στα ανώτερα κλιμάκια τιμών οφείλονταν αμιγώς στους ξένους επενδυτές και όχι στα επιδοτούμενα στεγαστικά δάνεια των νέων.
Θεσσαλονίκη: Μία διαφορετική πραγματικότητα
Στη δεύτερη μεγαλύτερη πόλη της χώρας, τη Θεσσαλονίκη, η εικόνα ήταν αισθητά διαφορετική. Παρότι ο κεντρικός Δήμος Θεσσαλονίκης συμπεριλήφθηκε στις περιοχές όπου το όριο διπλασιάστηκε στις 500.000 ευρώ, τα αποτελέσματα της μελέτης δεν έδειξαν κάποια στατιστικά σημαντική επιβράδυνση στις τιμές των ακινήτων.
Η εξήγηση που δίνουν οι ερευνητές εστιάζει στα τοπικά χαρακτηριστικά της αγοράς. Η Θεσσαλονίκη έχει παραδοσιακά χαμηλότερες μέσες αξίες ακινήτων σε σχέση με την Αττική και τα νησιά του Νοτίου Αιγαίου, γεγονός που σημαίνει ότι ιστορικά η πόλη ήταν λιγότερο εκτεθειμένη σε ογκώδεις ροές ξένων κεφαλαίων που στόχευαν αποκλειστικά το όριο των 250.000 ευρώ. Η πυκνότητα των συναλλαγών γύρω από αυτό το ποσό (και μεταγενέστερα γύρω από τις 500.000 ευρώ) ήταν τόσο μικρή, που δεν προκλήθηκε η ίδια εκτεταμένη παραμόρφωση τιμών που καταγράφηκε στην Αθηναϊκή Ριβιέρα και το κέντρο της Αθήνας.
Μαθήματα πολιτικής και το μέλλον της στέγασης
Το Working Paper 359 της Τράπεζας της Ελλάδος ξεφεύγει από τα στενά όρια μιας στατιστικής καταγραφής και μετατρέπεται σε έναν θεμελιώδη οδηγό για τη χάραξη δημόσιων πολιτικών. Σύμφωνα με τη μελέτη, τα ρυθμιστικά όρια επένδυσης (όπως οι 250.000 ή οι 500.000 ευρώ) λειτουργούν στην αγορά ακριβώς όπως οι φόροι μεταβίβασης. Δημιουργούν ισχυρά, διακριτά κίνητρα που παραμορφώνουν την αγορά, με αποτέλεσμα να αλλάζουν βίαια τον χρόνο, την τοποθεσία και κυρίως την τιμή των αγοραπωλησιών.
Η μελέτη καταδεικνύει ότι, όταν η Πολιτεία αυξάνει τα όρια σε επιλεγμένους μόνο δήμους, ουσιαστικά προκαλεί μια αναδιανομή του πλούτου. Από τη μία πλευρά, οι ιδιοκτήτες-πωλητές σε αυτές τις περιοχές χάνουν ένα μέρος της υπεραξίας που θα εισέπρατταν αν το όριο παρέμενε χαμηλά, ενώ από την άλλη πλευρά, βελτιώνεται η προσιτότητα της στέγης για τους ντόπιους αγοραστές που απαλλάσσονται από τον ασφυκτικό ανταγωνισμό των ξένων επενδυτών. Ωστόσο, το τίμημα αυτής της πολιτικής το πληρώνουν τελικά οι γειτονικές περιοχές, οι οποίες επωμίζονται το βάρος της μετατοπισμένης ζήτησης, βλέποντας τις δικές τους τιμές να εκτοξεύονται τεχνητά.
Το κεντρικό συμπέρασμα των συγγραφέων είναι ότι ο σχεδιασμός προγραμμάτων άδειας διαμονής μέσω επένδυσης απαιτεί τον ίδιο αυστηρό οικονομικό έλεγχο με τη φορολογική νομοθεσία. Το επόμενο βήμα, όπως προτείνουν οι συγγραφείς, είναι ο στρατηγικός και βέλτιστος σχεδιασμός των επενδυτικών ορίων, ο οποίος θα σταθμίζει με επιστημονική ακρίβεια τα οφέλη από την εισροή ξένου συναλλάγματος απέναντι στο βαρύ κοινωνικό κόστος της ακριβής στέγης.
