Μικρή αποθέρμανση καταγράφει η αγορά ακινήτων το α’ τρίμηνο του 2026, σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, με τις τιμές των διαμερισμάτων να αυξάνονται, αλλά με βραδύτερο ρυθμό σε σχέση με τα προηγούμενα τρίμηνα. Παράλληλα, αξιοσημείωτο είναι το γεγονός ότι, σύμφωνα με τα αναθεωρημένα στοιχεία για το 2025, τα παλαιότερα ακίνητα είδαν μεγαλύτερες αυξήσεις τιμών από τα νεόδμητα.
Η έκθεση της ΤτΕ για τη Νομισματική Πολιτική επιβεβαιώνει τη συνέχιση της θετικής πορείας της ελληνικής αγοράς ακινήτων κατά τους πρώτους μήνες του 2026. Ωστόσο, η δυναμική εμφανίζεται πιο ήπια.
Το ενδιαφέρον, τόσο από Έλληνες όσο και από ξένους επενδυτές, παραμένει ισχυρό, εστιάζοντας κυρίως στην κατοικία, αλλά και σε επαγγελματικά ακίνητα υψηλών προδιαγραφών (τουρισμός, logistics, σύγχρονα γραφεία). Χαρακτηριστικό είναι το ενδιαφέρον για ενεργειακά βιώσιμους χώρους, με τους επενδυτές να απομακρύνονται από παλαιότερα, χαμηλότερων προδιαγραφών κτίρια, ή να επενδύουν στην αναβάθμισή τους.
Έπεσε στο 5,7% ο ρυθμός αύξησης τιμών
Το σημαντικότερο εύρημα για το α’ τρίμηνο του 2026 είναι η επιβράδυνση του ρυθμού αύξησης των τιμών των διαμερισμάτων. Σε επίπεδο χώρας, η ετήσια αύξηση εκτιμάται (προσωρινά στοιχεία) στο 5,7%, αισθητά χαμηλότερη από το 7,5% που είχε καταγραφεί το αντίστοιχο τρίμηνο του 2025. Η επιβράδυνση αυτή αποδίδεται εν μέρει στη μικρή αποθέρμανση της ζήτησης, αλλά και στην περιορισμένη προσφορά, που οδηγεί ένα μέρος των αγοραστών προς παλαιότερα ακίνητα ή σε πιο προσιτές περιοχές, εντός και εκτός των μεγάλων αστικών κέντρων.
Σε ό,τι αφορά την ηλικία των ακινήτων, το α’ τρίμηνο του 2026 τα νεόδμητα διαμερίσματα (έως 5 ετών) κατέγραψαν ελαφρώς υψηλότερο ετήσιο ρυθμό αύξησης (6,0%) σε σύγκριση με τα παλαιότερα (5,5%).
2025: Η χρονιά των παλαιών ακινήτων
Η εικόνα αντιστρέφεται όταν εξετάζουμε τα αναθεωρημένα στοιχεία για το 2025. Ενώ η συνολική αύξηση των τιμών των διαμερισμάτων ήταν 8,1% (ελαφρώς χαμηλότερη από το 9,1% του 2024), τα παλαιά διαμερίσματα πρωταγωνίστησαν. Οι τιμές τους αυξήθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 8,4%, ξεπερνώντας τον ρυθμό αύξησης των νέων διαμερισμάτων, που ανήλθε στο 7,7%.
Η τάση αυτή πιθανότατα συνδέεται με το υψηλό κόστος των νεόδμητων, το οποίο στρέφει πολλούς αγοραστές, ιδιαίτερα μεσαίων και χαμηλότερων εισοδημάτων, σε παλαιότερα ακίνητα, είτε για ιδιοκατοίκηση (με ενδεχόμενη ανακαίνιση) είτε για επένδυση.
Χάνει έδαφος η Αθήνα
Η αύξηση των τιμών παρουσιάζει σημαντικές γεωγραφικές διαφοροποιήσεις. Το α’ τρίμηνο του 2026, η Θεσσαλονίκη (6,4%) και οι λοιπές περιοχές της χώρας (6,9%) κατέγραψαν υψηλότερους ρυθμούς αύξησης σε σύγκριση με τον εθνικό μέσο όρο (5,7%). Αντίθετα, στην Αθήνα (5,2%) και στις άλλες μεγάλες πόλεις (5,4%), η αύξηση ήταν πιο συγκρατημένη.
Αυτή η εικόνα συμφωνεί σε μεγάλο βαθμό με τα δεδομένα του 2025, όπου η Θεσσαλονίκη (9,7%), οι άλλες μεγάλες πόλεις (10,2%) και οι λοιπές περιοχές (9,1%) είδαν σημαντικές αυξήσεις, ενώ η Αθήνα κινήθηκε σε πιο ήπιους ρυθμούς (6,5%).
Οι ξένες επενδύσεις ανέκαμψαν
Οι Ξένες Άμεσες Επενδύσεις (ΞΑΕ) στην αγορά ακινήτων κατέγραψαν ισχυρή αύξηση το α’ τρίμηνο του 2026, φτάνοντας τα 511,6 εκατ. ευρώ (αύξηση 43,4% σε σχέση με το 2025). Ωστόσο, η ΤτΕ σημειώνει ότι αυτό οφείλεται κυρίως σε επίδραση βάσης, δηλαδή στο γεγονός ότι οι ΞΑΕ είχαν υστερήσει το α’ τρίμηνο του 2025.
Πάντως, τα αιτήματα για Golden Visa εμφάνισαν ραγδαία πτώση κατά 52,2% την περίοδο Ιανουαρίου-Απριλίου 2026, φτάνοντας τα 1.677 έναντι 3.507 την αντίστοιχη περίοδο του 2025. Η μείωση αυτή πιθανότατα αντανακλά τις αλλαγές στο πρόγραμμα και την επιβολή αυστηρότερων όρων.
Οικοδομική δραστηριότητα και κόστος
Η οικοδομική δραστηριότητα, το πρώτο δίμηνο του 2026, κατέγραψε θετικούς ρυθμούς (61,5% σε δομήσιμο όγκο, 68,6% σε αριθμό αδειών), κυρίως λόγω της σύγκρισης με το υποτονικό αντίστοιχο διάστημα του 2025, όταν καθυστερήσεις οφείλονταν σε εκκρεμότητες με τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό. Οι επενδύσεις σε κατοικίες ενισχύθηκαν κατά 15,0% (σε σταθερές τιμές) το α’ τρίμηνο.
Παράλληλα, το κόστος κατασκευής νέων κατοικιών συνέχισε να αυξάνεται (2,8% το α’ τρίμηνο), αν και με επιβραδυνόμενο ρυθμό. Ωστόσο, η σωρευτική αύξηση στο κόστος κατασκευής από το α’ τρίμηνο του 2021 παραμένει εξαιρετικά υψηλή, στο 27,9%. Αυτό το γεγονός, σε συνδυασμό με την περιορισμένη προσφορά νέων ακινήτων, αναμένεται να λειτουργήσει ανασταλτικά στην έναρξη νέων έργων και να διατηρήσει τις τιμές σε υψηλά επίπεδα.
Στεγαστικά δάνεια και προσδοκίες
Η αύξηση των νέων στεγαστικών δανείων εντυπωσιάζει (103,5% την περίοδο Ιανουαρίου-Απριλίου 2026, σε μεγάλο βαθμό λόγω του προγράμματος “Σπίτι μου ΙΙ”), ωστόσο, το συνολικό ύψος παραμένει χαμηλό σε σχέση με την προ κρίσης εποχή. Η ζήτηση για δάνεια δείχνει τάσεις σταθεροποίησης, ενώ οι επιχειρηματικές προσδοκίες για τον κλάδο κατασκευής κατοικιών συνεχίζουν να βελτιώνονται.
Οι τάσεις στα επαγγελματικά ακίνητα
Στον τομέα των επαγγελματικών ακινήτων, οι τιμές γραφείων (4,5%) και καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών (3,9%) αυξήθηκαν κατά το δεύτερο εξάμηνο του 2025, με την Αθήνα να σημειώνει υψηλότερους ρυθμούς (6,1% και 5,4% αντίστοιχα). Η οικοδομική δραστηριότητα στα επαγγελματικά ακίνητα κινήθηκε ανοδικά το πρώτο δίμηνο του 2026, με ξενοδοχεία και καταστήματα να παρουσιάζουν αύξηση αδειών, ενώ τα γραφεία σημείωσαν μείωση. Οι προσδοκίες για το α’ εξάμηνο του 2026 παραμένουν ουδέτερες για γραφεία/καταστήματα και θετικές για ξενοδοχεία και αποθήκες logistics.
Σκιά αβεβαιότητας
Η ΤτΕ εκτιμά ότι η αγορά ακινήτων θα συνεχίσει την αναπτυξιακή της πορεία, με πιο συγκρατημένους όμως ρυθμούς. Η αβεβαιότητα, ωστόσο, παραμένει αυξημένη, κυρίως λόγω των γεωπολιτικών εξελίξεων (πόλεμος στη Μέση Ανατολή) που επηρεάζουν το κόστος ενέργειας, μεταφορών και κατασκευής.
Η ενεργειακή αποδοτικότητα και το λειτουργικό κόστος αναδεικνύονται σε κρίσιμους παράγοντες διαμόρφωσης των τιμών, δίπλα στην παραδοσιακή παράμετρο της θέσης.
Το στεγαστικό ζήτημα παραμένει ψηλά στην ατζέντα, με την ΤτΕ να επισημαίνει ότι η αυξημένη ζήτηση και η περιορισμένη προσφορά, ειδικά σε συνδυασμό με το υψηλό κατασκευαστικό κόστος, θα διατηρήσουν τις τιμές στα ύψη, πλήττοντας την προσιτότητα της στέγης για νοικοκυριά με χαμηλά και μεσαία εισοδήματα.
Η έκθεση υπογραμμίζει την ανάγκη για μέτρα που θα ενισχύσουν την προσφορά, όπως η απλοποίηση διαδικασιών μεταβίβασης και ανάπτυξης ακινήτων, καθώς και η παροχή κινήτρων για την επανένταξη ανενεργών ακινήτων στην αγορά.
